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지역주택조합(조합아파트)의 이해지역주택조합이 뭔가요? 2018. 1. 6. 20:58
안녕하세요
대한민국 부동산 이야기 입니다.
오늘은 부쩍 많아지고 많은 관심을 받는
"지역주택조합"에 대해 알려드리겠습니다.
지역주택조합이란 ?
-무주택자 or 전용면적84㎡(구 34평형)이하 1채 소유
-해당지역 6개월 이상 거주자
위 자격이 되는 사람들이 모여 집을 마련하고 자 건설예정세대수의 50%이상 인원들이모여
주택조합을 결성하여 토지를 매입하고 주택을 건설하는 제도 입니다.
일반분양같은경우 시행사가 토지를 매입해 아파트를 건설하여
시행사의 이익을 위해 분양을 하는 것입니다.
조합아파트는 조합이 직접 토지매입을 하여 시행의 역할을 함으로 토지매입에 따른 금융비용은 물론
각종 분양광고,홍보비를 낮추어 저렴하게 공급이 가능해 집니다.
즉, 무주택자들에게는 저렴하게 내집마련을 할수있는 기회 가 될수있으며
투자자들에게는 낮은 투자금으로 높은 수익 을 노릴수 있는 것 입니다.
지역주택조합 아파트 진행방법
지역주택조합 사업의 진행은 다음과 같습니다.
주택조합 추진위 결성 → 조합원모집 → 조합설립 → 사업계획승인 → 착공(분양) → 해산
조합진행을 크게 3가지로 나누면
조합원모집-조합설립/사업계획승인/착공 입니다.
조합원모집에서 조합설립까지
필요한 2가지 요건이 있습니다.
예정세대수의 50%조합원모집, 주택건설대지의 80%토지사용승락서,동의서 입니다.
조합이 설립이되면 ?
사업승인단계로 넘어갑니다.
이떄 필요한 요건이 주택건설대지95%이상 소유권(토지매입)을 가지고 있으면 승인을 받을 수 있습니다.
승인받으면 아파트 착공이 들어가겠죠.
착공과 동시에 남은 일부세대는 일반분양으로 돌리고
완공 된 후 입주하면 조합은 청산하고 끝이납니다.
조합아파트 주의할 점
조합원모집률 / 토지확보
두가지를 잘 보셔야 합니다.
가장 중요한 토지문제는
사업진행상 80%이상이 중요하며
실질적으로 95%이상 매입이 되어야 사업이 진행이 됩니다.
토지확보가 얼마나 됬는지 확인해보셔야 합니다.
동의서로만 진행을하는지 매매약정서,계약서로 진행을 하는지
눈으로 볼 수 있는지에 따라 안전한 곳인지 위험한 곳인지 판단하실 수 있습니다.
동의서 - 토지사용에 대한 동의
매매약정서 - 토지 매매 약정
매매계약서 - 토지 매매 계약
동의서로만 진행을 하는곳이 무조건 위험하다고 할순 없지만 토지매입이 이루어지지않아
사업이 지체될 수 있는 점이 있습니다.
토지 사용에대한 동의지 토지를 팔겠다는 동의가 아니기 때문입니다.
참고하시기 바랍니다.
조합원 모집은 사실 어렵지 않습니다.
저렴한 공급가로인해 사람들이 몰려 50%이상 모집은 시간이 오래걸리게되더라도 가능합니다.
하지만 조합원 모집률이 전혀 진전이 없는 곳이라면 ? 피하셔야겠죠.
1차모집 - 50%
2차모집 - 30%
일반분양 - 20%
평균적으로 이런식으로 진행이 되며 지역마다 차이는 있을 수 있습니다.
1차 50% 모집하는 이유는 조합설립인가 신청기준
예정세대수의 50퍼센트 이상이되어야만 조합설립인가 신청이 가능하기떄문입니다.
조합원 모집률과 토지확보 두가지를 잘 보시면 안전한조합인지 위험한 조합인지
파악하실 수 있습니다.
일반분양 vs 지역주택조합
일반분양과 다르게 지역주택조합의 경우 조합의 구성원을 대상으로 주택을 공급합니다.
또한 개발시 주택조합보존등기를 걸어두기 떄문에
주택에 대한 소유권 이전등기, 보존등기 비용이 발생하지않으며
토지금융비(P.F)에 대한 이자,분양홍보비등 시행관련 부대비용이 절감하여
일반분양 아파트보다 훨씬 저렴하게 주택을 공급 받을 수 있습니다.
지역주택조합 장점
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주변시세대비 80%저렴한 분양가
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청약통장이 필요없음 / 보유하고 있는 청약통장은 사용이 가능합니다.
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청약경쟁 순위 상관없음 / 랜덤이 아닌 선착순으로 동 호수를 지정해 갈 수 있습니다.
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사업계획 승인 이후 전매 무제한
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시행사 이익만큼 조합원 혜택 / 시행사의 이익이 조합원에게로 돌아갑니다.
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50%이상 모집 후 진행 / 50%이상 분양완료 후 사업진행으로 미분양의 위험성이 낮아집니다.
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신탁사의 자금관리 - 신탁사로 인한 개방적이고 투명한 자금관리가 가능합니다.
2017년 6월 3일 지역주택조합 법 개정
국토 교통부에서 지역주택조합 내용 일부 수정
업무대행사 업무범위
조합과 공동사업주체로서의 지위확립
등록사업자만대행 →사업의 공정성 확보로 정상적 운영가능
업무대행자 의무
신의'성실로 업무수행/귀책사유 시 손해배상 책임
업무수행 엄격 적용→책임있는 조합대행
모집신고 공개모집
설립인가 전 조합원 모집,변경,재모집 시 해당 시.군구청장에게 신고 의무
조합원 모집 시 적법한 절차 강조→조합원 모집의 투명성 확보
시공보증 의무화
착공신고 시 시공보증서 첨부
시공사확정→시공보증으로 사업진행 확실성 확보
예전과 달리 법이 개정되어 조금 더 안전한 지역주택조합이 되었습니다.
정리
지역주택조합은 저렴하게 내집마련을 할수 있는 기회이고
투자자들에게는 높은 시세차익을 줄 수 있는 시장이됩니다.
청약통장도 필요없으며 청약경쟁순위에도 상관이 없어
동호수 지정이 가능합니다.
조합이 시행사 역할을 해 토지매입에 따른 금융비용,
분양광고,홍보비를 낮추어 저렴하게 공급이 가능해집니다.
하지만 무턱대고 저렴한가격에 덥석 가입을 하게 된다면
추 후 문제가 생길시 본인의 책임으로 돌아옵니다.
자세히 알아보고 신중하게 본다면 더 없이 좋은투자,
저렴하게내집마련의 기회가 찾아옵니다.
감사합니다.
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